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Ottenere un mutuo |
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Consigli Mutuo in |
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Come acquistare casa |
Il processo di scelta e ottenimento del mutuo può sembrare complesso e oscuro. In realtà basta conoscere i diversi passaggi e le loro implicazioni per affrontarli con tranquillità e gestire la propria richiesta di mutuo nel modo più pratico ed efficace.
Il parere preliminare di fattibilità
I requisiti x richiedere un mutuo
Il contratto di mutuo e la costituzione di ipoteca
L’erogazione della somma mutuata
Accollo di un mutuo preesistente
L'Ipoteca
Fideiussione e altre garanzie
Penali per estinzione anticipata
Il compromesso o promessa di vendita è lo strumento giuridico che consente al compratore di cercare la somma necessaria all'acquisto e di stipulare successivamente l'atto pubblico di compravendita. È indispensabile pertanto attivarsi per ricercare una banca che soddisfi l'esigenza del caso e che tenga conto delle caratteristiche peculiari del richiedente.
Mutuo IN è il mezzo ideale per questa ricerca. Vi consentirà infatti di paragonare i prodotti di molteplici banche e addirittura di fare richiesta di un mutuo online, senza mai lasciare la comodità della vostra casa.
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LA RICHIESTA DI MUTUO
Una volta individuata la banca occorre compilare con la massima precisione possibile la domanda di finanziamento in tutte le sue parti. La domanda di mutuo, predisposta sotto forma di questionario, contiene le seguenti informazioni:
- i dati anagrafici del richiedente o dei richiedenti il finanziamento;
- la residenza;
- l'attuale abitazione: se in affitto, in proprietà o se presso terzi;
- la composizione del nucleo familiare;
- le persone a carico;
- l'occupazione attuale: se dipendente o lavoratore autonomo;
- l'anzianità di servizio o di lavoro autonomo;
- il settore lavorativo/produttivo;
- se lavoratore dipendente: l'indicazione del datore di lavoro;
- la qualifica;
- il reddito netto mensile;
- il reddito netto annuale;
- la descrizione dell'unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di costruzione);
- il valore della costruzione;
una dichiarazione di non avere debiti ovvero di averne; in quest'ultimo caso occorre precisare l'importo e l'identità dei creditori.
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IL PARERE PRELIMINARE DI FATTIBILITÀ
I dati e le richieste contenuti nella domanda consentono alla banca di esprimere un primo parere di fattibilità sull'operazione di mutuo. La concedibilità o meno (fattibilità dell'operazione) della somma richiesta dipende in generale dal concorso di più elementi. Essi sono:
- il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei redditi;
- il valore dell'immobile oggetto del finanziamento;
- la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione, pegno).
Dall'esame dei dati sopra elencati la banca è in grado di esprimere un proprio "parere di fattibilità" che, se positivo, dà l'avvio alla fase successiva consistente nella richiesta della documentazione. Uno dei principali elementi utilizzati dalla banca per determinare l'importo del mutuo è il cosiddetto rapporto "rata/reddito": la rata del mutuo, calcolata ai valori del momento, non dovrà superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti
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I REQUISITI X RICHIEDERE UN MUTUO
REQUISITI LEGALI
Un finanziamento non può essere accordato senza valutazioni e precauzioni sufficienti. Ciò significa che chi richiede un mutuo deve dimostrare alla Banca di essere in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito.
I requisiti legali per ottenere un mutuo sono minimi. È sufficiente essere:
- Cittadini italiani residenti in Italia;
- Cittadini di Stati membri della Cee;
- Cittadini stranieri (non Cee) con residenza in Italia.
Età:
- minima 18 anni;
- massima, determinata di volta in volta dalla Banca finanziatrice.
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CAPACITÀ DI RIMBORSO
Come si può immaginare, le Banche pongono molta attenzione nel concedere mutui ipotecari.
L'"istruttoria" è un'attività finalizzata a verificare che il richiedente possieda le caratteristiche per ottenere il mutuo richiesto e che l'immobile possa costituire una adeguata garanzia.
Secondo i principi che regolano il credito, la Banca concederà il finaziamento solo se è convinta che il richiedente restituirà a scadenze convenute la somma prestata.
A tale convinzione contribuiscono due fattori:
- la personalità del richiedente: la Banca valuta la buona fede, l'affidabilità e la correttezza di chi richiede il mutuo;
- la sua "capacità di credito": la Banca vuole anche convincersi che il mutuatario non si accolli una rata che il suo reddito non può sostenere.
L'analisi del reddito presente e futuro del richiedente è dunque un punto chiave dell'istruttoria.
In generale le Banche difficilmente concedono un mutuo che abbia una rata mensile superiore ad un terzo del reddito familiare netto mensile del richiedente.
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Consigli di Mutuo IN
Ancora prima di cominciare la ricerca del tuo mutuo ti può essere utile valutare che rata potresti pagare, che ammontare di finanziamento richiedere e che immobile potresti effettivamente comprare.
Potrai così orientarti meglio nella scelta sia della casa sia del mutuo, evitare carichi eccessivi sul tuo futuro budget familiare e presentare alla banca una richiesta di mutuo più facilmente finanziabile.
LA RICHIESTA DI DOCUMENTAZIONE
Ottenuto il parere di fattibilità sul finanziamento richiesto è necessario inoltrare alla banca tutta la documentazione necessaria per confermare quanto già dichiarato informalmente nella richiesta di mutuo. La Banca provvede alla richiesta, anche per via e-mail, della seguente documentazione:
Lavoratori dipendenti
- dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente;
- originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod. 730 o "Unico").
Lavoratori autonomi o liberi professionisti
- copie del modello "Unico" (ex. Modello 740);
- estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.);
- se professionista, attestato di iscrizione all' Albo professionale cui appartiene.
Per tutti e a integrazione dei documenti sopra elencati
- certificato di nascita;
- certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni;
- l'estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
- nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente bisogna presentare copia della sentenza del tribunale;
- copia della "promessa di vendita" o "compromesso";
- planimetria, con l'indicazione delle proprietà confinanti sia dell'immobile sia delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);
- copia del certificato di abitabilità;
- copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile;
se l'immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio successioni.
La banca, acquisita la documentazione inoltrata ed effettuati ulteriori accertamenti (quali l'acquisizione della "dichiarazione notarile preliminare" sul bene offerto in garanzia, nonché della "relazione tecnico-estimativa" redatta da un tecnico di sua fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento. A delibera avvenuta la banca ne dà immediata comunicazione al richiedente e fissa la data della stipula dell'atto pubblico di finanziamento (concessione formale del mutuo).
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L'importo massimo finanziabile è in genere l'80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell'ipoteca. Alcune banche finanziano fino al 100%, anche se a tassi più onerosi e con ulteriori garanzie. Anche per finanziamenti entro il limite dell'80% possono a volte essere richieste, in aggiunta alla garanzia ipotecaria, altre garanzie supplementari che siano ritenute idonee e necessarie dalla Banca
Verifica sempre il valore massimo dell’immobile finanziabile da parte della banca, al fine di individuare meglio le tipologie di immobili da considerare nella tua scelta e valutare poi correttamente quale dovrà essere il tuo esborso finanziario iniziale.
Tieni presente che poche banche finanziano oltre l'80% del valore dell'immobile; oltre tale soglia avrai quindi a disposizione un minor numero di offerte.
Alcuni istituti di credito concedono un importo massimo pari al 100% dell'acquisto e qualora sussistano i requisiti reddituali ed oggettivi del richiedente, tale finanziamento è a copertura delle spese accessorie dell'operazione, includendo gli oneri notarili.
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Il contratto di mutuo è la fase conclusiva del procedimento iniziato con la sottoscrizione della proposta di acquisto e della promessa di vendita (compromesso). Il mutuo viene stipulato davanti ad un notaio, presenti la Banca e il richiedente il finanziamento, e va redatto per atto pubblico. Oggetto dell'atto è il trasferimento di una somma di denaro della banca al cliente, con l'assunzione da parte di quest'ultimo dell'obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro. COSTITUZIONE DELL'IPOTECA
Di norma, insieme all'atto di mutuo viene costituita l'ipoteca a favore della banca sulla unità immobiliare oggetto del finanziamento. L'ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca e viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica. Le banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:
- gli interessi nella misura concordata;
- gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
- i premi assicurativi;
- gli oneri erariali, i tributi, le spesa, gli oneri notarili, professionali, ecc.
- le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.
L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (se il mutuo dura di più occorre rinnovarla) ma occorre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione se poi si vuole vendere l'immobile
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L’EROGAZIONE DELLA SOMMA MUTUATA
Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo strumento del "contratto unico".
Esso si configura come un mutuo ove l'erogazione dell'intera somma data in prestito ha formalmente luogo contestualmente alla stipula dell'atto; ma la somma viene pure contemporaneamente riversata dal cliente alla banca a titolo di deposito a garanzia dell'iscrizione ipotecaria.
Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento della ipoteca, la somma viene definitivamente riconsegnata al mutuatario.
Per semplificare e agevolare la transazione la banca in genere attiva il cosiddetto prefinanziamento: rende cioè immediatamente disponibile la somma, sulla quale verranno pagati gli interessi per i giorni trascorsi dall'erogazione al completamento della pratica notarile di ipoteca.
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ACCOLLO DI UN MUTUO PREESISTENTE
È una situazione ricorrente.
Si ha accollo di un mutuo quando si subentra, a titolo particolare, nelle obbligazioni assunte dal contraente originario a seguito della vendita del bene ipotecato.
L'accollo del mutuo assistito da ipoteca è legato all'adesione delle Banche creditrici che normalmente non liberano il mutuatario originario(ma si può comunque richiedere di esserne liberati). L'accollo in questione ha carattere cumulativo e non liberatorio; ciò significa che responsabili del debito ipotecario sono sia il contraente originario che il subentrante. Va pure sottolineato come le Banche possano anche non aderire all'accollo nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti della capacità di credito richiesta.
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L'atto di concessione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico, cioè davanti ad un notaio. Questa formalità è richiesta dalla legge, sia per poter iscrivere l'ipoteca sull'immobile, sia per attribuire all'atto pubblico il requisito di "titolo esecutivo" .
L’atto di mutuo è un “titolo esecutivo” nel senso che se il debitore non adempie ai suoi obblighi non è necessaria una sentenza di condanna: per l’esecuzione del contratto basta semplicemente l’atto. Ciò assicura una certa tranquillità alla banca creditrice.
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Esistono diverse situazioni in cui può essere difficile ottenere il mutuo, in quanto le banche sono molto restrittive nei loro criteri di valutazione. In questi casi ci sono persone che sarebbero perfettamente in grado di far fronte al pagamento di un mutuo, ma che si vedono dire di no a causa di un approccio standardizzato delle decisioni di credito. Grazie a rapporti preferenziali con banche nazionali ed estere, Mutuo IN è in grado di gestire richieste di mutuo da parte di persone che si trovino in una di queste situazioni.
- Lavoratore a tempo determinato
- Assunto da poco tempo
- Redditi non formalmente dichiarati
- Compravendita tra parenti
- Cittadino straniero
- Altri finanziamenti in corso
- Ritardi di pagamento su finanziamenti
- Protesti
- Pregiudizievoli (es. fallimenti, pignoramenti)
Se sei interessato, clicca qui per una valutazione gratuita di fattibilitàda parte di uno dei nostri consulenti telefonici (che ti spiegherà come funziona e ti indicherà se e quali istituti di credito sono disponibili ad accettare una tua eventuale richiesta). Resta inteso che le informazioni fornite saranno trattate con discrezione e riservatezza, ai sensi del Codice della Privacy.
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In 48 ore dalla ricezione completa della documentazione.
Qualora desiderasse conoscere in 15 minuti la fattibilità dell'operazione, compili il form relativo al
preventivo on-line e segua le indicazioni.
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La polizza assicurativa incendio, scoppio, danneggiamento ambientale è obbligatoria a favore dell'ente erogante pari a circa ad otto euro mese per tutta la durata del mutuo. Non sono previste forme di assicurazione obbligatorie alternative od accessorie, salvi i casi di richiesta da parte del contraente che voglia contrarre forme di polizza che garantiscano il pagamento della rata in casi particolari, oppure costituisce titolo preferenziale la T.M.C. (Temporanea Caso Morte). In taluni casi però, è obbligatoria è viene sottoscritta nel momento del rogito dall’Ente erogante a favore dello stesso.
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L'ipoteca costituisce una delle forme più efficaci di garanzia per il creditore. Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza. L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri.
Oggetto dell'ipoteca possono essere di regola soltanto beni immobili. Il bene che ne è oggetto rimane in godimento del proprietario (lo può cioè liberamente usare).
L'ipoteca è un diritto accessorio nel senso che se il debito manca o finisce, anche l'ipoteca non ha ragione di essere e si estingue. L'estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se il mutuo dura di più occorre rinnovarla (per altri 20 anni); occorre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione se poi si vuole vendere l'immobile.
Altra caratteristica dell'ipoteca è l'indivisibilità perché si estende sull'intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori.
La garanzia ipotecaria ha un duplice contenuto:da un lato attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, dall'altro di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato.
In ogni caso, l'ipoteca pone il creditore al riparo dalla conseguenza dell'alienazione del bene vincolato o dal concorso di altri creditori non garantiti o meno garantiti.
Il creditore pignoratizio ha un diritto di preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Tale diritto è collegato ad un sistema di pubblicità, consistente nell'iscrizione nei pubblici registri immobiliari che è altresì costitutiva di un certo grado di efficacia.
L'ipoteca comprende quattro elementi essenziali:
- il "titolo", ovvero il documento che giustifica l'acquisizione dell'ipoteca;
- l' "iscrizione";
- il "bene immobile";
- il "credito da garantire".
L'ipoteca si costituisce con l'iscrizione nei Registri Immobiliari e si richiede con la presentazione del titolo e di una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente.Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento. Il contratto di finanziamento deve essere redatto per atto pubblico. La nota deve contenere tutte le indicazioni in modo preciso, cosicché le omissioni e le inesattezze che inducono incertezze sulle persone del creditore, del debitore, del terzo proprietario, sul credito o sull'identità dei singoli beni, determinano la nullità dell'iscrizione ipotecaria.
Gli istituti di credito richiedono che l'iscrizione ipotecaria sia di primo grado e preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell'ipoteca. L'iscrizione avviene inoltre per un valore superiore al finanziamento erogato (solitamente tra il 150% e il 200%, ma si arriva anche al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:
- gli interessi nella misura concordata;
- gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
- i premi assicurativi;
- gli oneri erariali, i tributi, le spese, gli oneri notarili, professionali, ecc.;
- le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.
Tale maggiore copertura tutela la banca ma non genera maggiori costi per il cliente se non per l'importo dei costi notarili, commisurati al valore dell'ipoteca.
L'ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue "pertinenze" (ad esempio un garage).
Esse sono costruzioni che, pur conservando la loro natura di individualità fisica, sono assoggettate in modo attuale e permanente a servizio e ornamento di un altro immobile Ne consegue che non occorre farne specifica descrizione nel titolo e nella nota. C'è da precisare che la pertinenza può anche essere separata dal bene immobile cui è funzionalmente legata e che di tale pertinenza si può disporre separatamente dalla cosa principale.
Consigli MUTUO IN
Ricordati che se il mutuo è erogato da una finanziaria pagherai un'imposta molto gravosa sull'ipoteca: il 2% del valore dell'ipoteca, contro solo lo 0,25% dell'importo del mutuo se l'ente erogatore è una banca.
Se una volta estinto il mutuo intendi vendere l'immobile occorrerà dimostrare all'acquirente che su di esso non esistono vincoli; dovrai quindi chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca. Tieni presente che diverse banche richiedono una commissione per rilasciare tale assenso, e i tempi per il rilascio dell'assenso possono essere lunghi. La cancellazione avviene tramite atto notarile: comporta dei costi ridotti ma è sempre meglio chiederne una stima preventiva.
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La natura del mutuo ipotecario dell'operazione non muta se nel contratto di finanziamento vengono previste forme di garanzia reali o personali, aggiuntive rispetto all'ipoteca.
La garanzia aggiuntiva assume un'impronta funzionale e, il più delle volte, viene rilasciata da un soggetto diverso dal mutuatario a garanzia dell'esatto adempimento a restituire il debito contratto da quest'ultimo.
Diverse sono le forme di garanzia preordinate a tale scopo (fideiussione, pegno ecc.), ma tutte mirano a garantire il creditore attraverso la neutralizzazione del rischio di inadempimento.
Fra le garanzie merita attenzione la "fideiussione" che si ha quando una parte garantisce l'adempimento dell'obbligazione del mutuatario obbligandosi personalmente verso il creditore-Banca.
Il fideiussore risponde con tutti i suoi beni ed il rapporto nasce e si stringe tra quest'ultimo e la Banca creditrice; anche se - come accade di frequente – esso è preceduto da un'intesa tra debitore e fideiussore.
La fideiussione ha natura accessoria, il che significa che non è valida se non è valido il contratto principale: il mutuo. Il fideiussore, quindi, può opporre al creditore-Banca tutte le eccezioni che spettano al mutuatario.
Data la gravità delle conseguenze che scaturiscono dalla fideiussione, la volontà di prestarla deve essere espressa per iscritto.
E' giusto notare che, in casi molto particolari e a soggetti particolarmente benestanti, le Banche possono concedere un prestito per acquistare un immobile, senza richiedere un'ipoteca come garanzia
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PENALI PER ESTINZIONE ANTICIPATA
Varia in relazione dell’istituto di credito erogante ed oscilla dallo 0,50% all’1 % dell’importo da rimborsare.
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