Cos'è un mutuo?

Il Mutuo è il termine legale per il prestito di danaro. La definizione del codice civile si trova nell’art. 1813: “il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altro si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie”.

Il mutuo è un contratto che si perfeziona con la trasmissione del denaro, e non con l’accordo.
In sostanza, il mutuo inizia non come si può immaginare con la stipulazione del contratto ma solo con il versamento del danaro sul Vostro conto corrente.

Il mutuo, in genere, è a INTERESSI (si dice in “legalese” che è un contratto “naturalmente oneroso”). Infatti (art. 1815 c.c.) “salva diversa volontà delle parti il mutuatario (colui che ha ricevuto) deve corrispondere gli interessi al mutuante (colui che ha dato)”.
E’ detto ipotecario se garantito da ipoteca, pignoratizio se assistito da pegno, chirografario negli altri casi.

In genere si chiede un mutuo per acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione principale (prima casa) oppure per acquistare o ristrutturare la casa per le vacanze (seconda casa).
Il mutuo è quindi un finanziamento concesso abitualmente per acquistare un'unità abitativa o per acquisti immobiliari in genere. I finanziamenti sono erogati dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie. Possono essere erogati con quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure con quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile).

Il mutuo è il principale contratto di prestito.
Consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) ad un altro soggetto (mutuatario), con assunzione da parte del mutuatario dell'obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro.
Il contratto di mutuo si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario, che ne diviene il proprietario.
Il mutuo di denaro è naturalmente a titolo oneroso. Salvo patto contrario, infatti, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi.

La misura degli interessi è determinata dalle parti. Nell'ipotesi di interessi pattuiti in misura superiore a quella legale v'è l'obbligo della forma scritta. Inoltre, esiste il divieto assoluto di pattuire interessi usurari.
Qualora le parti stabiliscano interessi in misura superiore a quella legale, essi saranno dovuti anche per il periodo di proroga del contratto stesso.
Tanto il mancato rispetto della forma scritta, nel caso di interessi superiori alla misura legale, quanto la pattuizione di interessi usurari, comportano la nullità dell'accordo e la riduzione dell'interesse nella misura legale. La nullità è però limitata al solo patto degli interessi e non è estesa all’intero contratto.
Il mutuo ipotecario è disciplinato da particolari norme che determinano l'ammontare massimo dei finanziamenti ed altri aspetti propri di questo tipo di credito (detto anche credito fondiario).

Fino a pochi anni fa, il credito fondiario era esercitato da pochi Istituti di credito appositamente autorizzati, con esclusione di tutte le altre Banche. Dopo le recenti innovazioni legislative, tutte le banche possono concedere mutui ipotecari. Questa situazione ha ampliato le possibilità di ottenere un finanziamento ed ha contribuito a semplificare procedure e modalità operative.
Per i mutui in particolare, si è passati da una normativa piuttosto rigida ed analitica, ad una impostazione innovativa e snella. In linea di principio, un contratto di mutuo può essere concretizzato in qualsiasi forma che realizza l’esercizio del credito, quindi anche attraverso un rapporto di conto corrente. Per quanto riguarda la durata del mutuo, la legge esige che la durata sia media o lunga. Comunemente si ritiene che i finanziamenti a "medio termine" sono quelli la cui durata è superiore ai 18 mesi e non supera i 5 anni. I finanziamenti a "lungo termine" sono quelli la cui durata è superiore ai 5 anni estendibili sino ad un massimo di 40 anni.

I mutui offerti da Mutuo IN coprono l’intero ventaglio di possibilità esistenti sul mercato dei finanziamenti immobiliari, a condizioni competitive e con la garanzia dell’affidabilità e dell’esperienza del marchio.

I consulenti Mutuo in ti assicurano, inoltre un servizio di consulenza professionale che non si esaurisce con l’erogazione del mutuo, ma prosegue per tutta la durata del finanziamento. L’acquisto di una casa, infatti, è un passo importante. Può essere decisivo accertare la serietà del venditore, valutare se il prezzo d’acquisto dell’immobile è in linea con i valori di mercato, controllare l’assenza di vincoli ed ipoteche.

Ed è questo il tipo di servizio che Mutuo in è in grado di offrirti a corredo dei suoi finanziamenti.

Scopri l’offerta :

  mutuo a tasso fisso
  mutuo a tasso variabile
  mutuo a tasso misto
  mutuo a tasso variabile rata costante
  mutuo ristrutturazione
  mutuo consolidamento
  mutuo impresa
  Leasing
  Prestiti personali
  mutuo ponte
  mutuo personalizzato

Comprare casa, ristrutturare l’appartamento, aprire uno studio professionale. Un investimento immobiliare richiede sempre attenzione, serietà e giuste valutazioni.

Scegliendo noi hai a disposizione:

• Un’ampia gamma di mutui personalizzati
• Soluzioni vantaggiose in grado di coniugare investimenti immobiliari ed esigenze finanziarie

E dopo l’acquisto, i consulenti continueranno ad esserti vicino con suggerimenti, consigli e tutta l’assistenza che un solo un network di successo può garantire.

Utilizza i nostri strumenti interattivi per: Scoprire quanto vale la tua casa…o quale casa puoi permetterti!

• Trova il tuo mutuo ideale
• Calcola la rata

I Tassi d’interesse

Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali:
Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo.
Dunque, a mero titolo esemplificativo, possono aversi:
Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la durata del prestito.
Contratto a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e finanziario. Sui parametri di base può essere applicato uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il rendimento.
Contratto misto: quando è prevista l'applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile.
Contratto con tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione dell'usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.

I DIVERSI TIPI DI MUTUO
Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali:

• tasso di interesse prescelto;
• durata;
• tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria.

Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo.
Dunque, a mero titolo esemplificativo, possono aversi:

• Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la durata del prestito.
• Contratto a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e finanziario. Sui parametri di base può essere applicato uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il rendimento.
• Contratto misto: quando è prevista l'applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile.
• Contratto con tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione dell'usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.

Ne consegue che ogni banca, gestendo nella maniera più opportuna gli elementi essenziali del tasso, della durata e del tipo di garanzia aggiuntiva ecc. costruisce "prodotti" ad hoc che possono soddisfare le richieste del mercato, nonché le necessità della propria clientela.

IL TASSO DI INTERESSE
L'interesse è il prezzo dell'uso del capitale chiesto in prestito alle banche. Misura di tale prezzo è il tasso o saggio di interesse, sulla base del quale vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in un'unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno).
Le espressioni 4%, 5%, 6% etc. sono relative a tassi percentuali.
Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati tassi percentuali riferiti all'unità di tempo "anno". L'interesse può essere semplice o composto. Semplice, quando non è fruttifero nei successivi periodi. Composto, quando alla fine di ogni periodo, si accumula al capitale, cioè si capitalizza diventando a sua volta fruttifero. La capitalizzazione semplice è usata nelle operazioni di breve durata. La capitalizzazione composta è usata nelle operazioni di lunga durata come il mutuo.

PIANO DI RIMBORSO (AMMORTAMENTO)
Il piano di ammortamento è la modalità con cui il mutuo è rimborsato. Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di "ammortamento alla francese": Ogni rata prevede una quota capitale e quota interessi. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, perciò inizialmente la rata è composta prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la scadenza, più aumenta al quota capitale rimborsata. Altre possibili formule sono rappresentate dai piani a rate crescenti (le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata), ad ammortamento libero (le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi e il capitale può essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate), o a rata fissa e durata variabile (la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso determinano l'accorciamento o l'allungamento del piano di rimborso).

LA RATA
La rata rappresenta una delle parti in cui viene divisa la quantità di interessi e di capitale dovuti, in ragione di intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali. Il puntuale pagamento della rata è un momento importante nella vita del mutuo, perché il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora". Non solo: la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto, il ritardato pagamento, quando questo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive.
Si ha "ritardato pagamento" quando una rata viene pagata tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

RITARDATO PAGAMENTO

In caso di mancato o ritardo pagamento di una rata il debitore può essere dichiarato moroso.

Due elementi sono necessari perché si verifichi la mora:

• l'imputabilità del ritardo al debitore;
• la "costituzione in mora", ossia un atto formale con il quale il creditore richiede al debitore l'adempimento della prestazione (cioè il pagamento).

Perché la mora del debitore si verifichi, è necessario che il creditore faccia intimazione o richiesta per iscritto. La costituzione in mora vale anche ad interrompere la prescrizione.

RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PER RITARDATO PAGAMENTO DELLA RATA
La Banca può invocare, come causa di risoluzione del contratto di mutuo, il ritardato pagamento della rata quando si sia verificato per almeno sette volte, anche non consecutive.
Costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza della rata.
Di conseguenza la risoluzione può essere invocata solo quando sia decorso il termine di 180 giorni dalla scadenza di ogni singola rata senza che il debitore abbia pagato.

Consigli Mutuo IN

Per non avere sorprese sulle penali legate a ritardi nei pagamenti, informati subito sulle condizioni relative agli interessi moratori. Questi decorrono anche per un solo giorno di ritardo nel pagamento e possono essere molto "salati", anche dieci punti percentuali sopra il tasso del finanziamento. In proposito, una Deliberazione del CICR del 9 febbraio 2000 prevede che gli interessi moratori non possono essere capitalizzati.

L'IPOTECA
Per ottenere il mutuo è necessario rilasciare un'efficace garanzia: l'ipoteca che viene accesa sul il bene finanziato. L'iscrizione dell'ipoteca avviene per atto pubblico davanti al notaio e attribuisce alla banca finanziatrice la possibilità in caso di insolvenza di soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene stesso. Oggetto dell'ipoteca possono essere soltanto i beni immobili; essa attribuisce al creditore un diritto di prelazione che gli assicura la possibilità di soddisfarsi sul ricavato della vendita, anche se la proprietà dell'immobile passa ad altri.
Il proprietario conserva il suo diritto di proprietà e il godimento del bene ma, naturalmente, non può disporre del bene come se fosse libero.

LE TASSE E LE AGEVOLAZIONI
In sostituzione dell'imposta di registro, IVA, ipotecaria e catastale, l'atto è soggetto all'imposta sostitutiva nella misura dello 0,25% in caso di acquisto prima casa, mentre negli altri casi l’imposta è del 2%. Tale imposta viene trattenuta direttamente dalla banca al momento dell'erogazione del finanziamento.

AGEVOLAZIONI:
Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall'IRPEF. La detrazione spetta nella misura del 19% su un importo massimo di 3.615,20 euro se sussistono le seguenti condizioni:

• l'unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro dodici mesi dall'acquisto;
• l'acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo;
• nel caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia adibito ad abitazione principale